Quando vedi scritto "provvigione 3%" sul mandato, è al lordo o al netto di IVA? Risposta: quasi sempre al netto. Sopra va aggiunta l'IVA al 22%. Nel 2026 l'Agenzia delle Entrate ha mantenuto il principio: le prestazioni di mediazione immobiliare rientrano nell'IVA ordinaria. In questa guida vediamo come funziona davvero e dove non farti sorprendere al rogito.
La regola fiscale di base
Le prestazioni di servizi in Italia sono soggette a IVA. La mediazione immobiliare è una prestazione di servizi → aliquota ordinaria 22%.
L'agenzia emette fattura quando matura la provvigione (tipicamente alla firma del rogito o alla proposta accettata, a seconda del mandato). La fattura riporta:
- Imponibile (la provvigione pattuita)
- IVA 22%
- Totale da pagare
Esempi numerici
Casa €250.000, provvigione 3%:
- Imponibile: €7.500
- IVA 22%: €1.650
- Totale da pagare: €9.150
Casa €400.000, provvigione 4%:
- Imponibile: €16.000
- IVA 22%: €3.520
- Totale da pagare: €19.520
Casa €180.000, provvigione 2,5%:
- Imponibile: €4.500
- IVA 22%: €990
- Totale da pagare: €5.490
"Provvigione 3%" nel mandato: IVA inclusa o esclusa?
Nella stragrande maggioranza dei casi: esclusa. La prassi commerciale delle agenzie immobiliari è indicare la percentuale al netto di IVA.
Come fare per esserne sicuro:
- Pretendi che sul mandato sia scritto chiaramente "3% + IVA" oppure "3% IVA inclusa"
- Se c'è scritto solo "3%" → per legge si presume + IVA (art. 9 DPR 633/72)
- Chiedi un preventivo scritto con il calcolo dettagliato
Errore tipico: firmi pensando "3% su €300k = €9.000, li metto nel budget". Scopri al rogito che sono €10.980. Sono €2.000 in più che non avevi messo a bilancio.
Chi paga l'IVA: venditore, acquirente o agenzia?
Ognuno paga l'IVA sulla propria quota di provvigione.
Esempio su casa €300.000, provvigione del 3% + IVA a carico di chi vende:
- Venditore paga: €9.000 + €1.980 IVA = €10.980
- Agenzia incassa: €9.000 + €1.980 IVA = €10.980
- Agenzia versa IVA allo Stato: €1.980
- IVA netta trattenuta dall'agenzia: 0 (è passaggio neutro)
Se l'agenzia chiede una provvigione anche a chi compra, vale la stessa regola: l'IVA si calcola sulla sua quota, il cui importo lo definisce l'agenzia.
L'IVA è a carico del cliente finale (tu), l'agenzia è solo sostituto d'imposta.
Posso detrarre l'IVA sulla provvigione?
Per persone fisiche che vendono abitazione privata: no. L'IVA è costo secco.
Per società o partite IVA che vendono immobile strumentale: sì, se ci sono i presupposti per la detrazione IVA (è un'operazione imponibile in regime ordinario).
Se vendi come privato: i €1.650-3.960 di IVA sono soldi persi. Ragione in più per valutare alternative.
L'IVA si applica anche sulle spese accessorie?
Sì, sempre. Se l'agenzia ti addebita:
- €200 di fotografie
- €300 di "rimborso pubblicità"
- €150 di "spese apertura pratica"
Tutte queste voci vanno in fattura con IVA al 22%.
Importante: se nel mandato c'è scritto che certe spese sono "vive" (anticipazioni fatte dall'agenzia per conto tuo), a volte sono fuori IVA (esenti art. 15 DPR 633/72). Ma devono essere documentate con ricevuta intestata a te. Se sono semplici "costi" dell'agenzia → IVA sempre sopra.
Come negoziare l'IVA (trucco legale)
Non puoi evitare l'IVA, ma puoi limitare la base imponibile:
Tattica 1 — Tetto in cifra. Chiedi "provvigione 3% con un tetto massimo di €8.000 + IVA". Su immobili sopra i €300k risparmi subito.
Tattica 2 — Provvigione fissa. Alcune agenzie accettano una cifra fissa (es. €5.000 + IVA tutto compreso) invece della percentuale.
Tattica 3 — Eliminare spese accessorie. "Niente extra, tutto incluso nella provvigione": meno imponibile = meno IVA.
Differenza con Privatio
Le agenzie convenzionate Privatio hanno dichiarato di non applicare costi a chi vende: dove non c'è una provvigione a carico del venditore, non c'è nemmeno l'IVA che le si somma. È una dichiarazione dell'agenzia, autonoma: le condizioni che valgono sono quelle del mandato che firmi con l'agenzia scelta, e lì le controlli prima di firmare.
Restano a tuo carico, come in ogni vendita, le spese per i documenti dell'immobile (APE, visure).
Domande frequenti
L'IVA può essere al 10% invece che al 22%? No, sulla mediazione immobiliare l'aliquota è sempre 22% ordinaria. Il 10% è per operazioni edili specifiche, non per la mediazione.
Se l'agenzia è in regime forfettario, non paga IVA? Le agenzie in regime forfettario (ricavi fino €85k annui) emettono fattura senza addebito IVA sul cliente. Ma non risparmi tu: spesso il regime forfettario viene applicato a piccoli intermediari indipendenti con meno servizi.
Posso pagare la provvigione in nero per evitare l'IVA? Assolutamente no. È evasione fiscale, l'agenzia è obbligata a emettere fattura con IVA. Pagare in nero ti espone a sanzioni per entrambe le parti.
L'IVA va pagata subito o al rogito? Insieme alla provvigione, quando questa matura (tipicamente al rogito o al preliminare, secondo mandato).
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Nota sulle cifre. I prezzi citati sono statistiche pubbliche (quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, aggiornate ogni semestre) e medie di mercato: sono indicativi e non costituiscono una perizia né una stima del tuo immobile. Il valore reale lo determina un sopralluogo — su Privatio, quello dell'agenzia convenzionata che scegli tu.