La risposta breve: tra il 3% e il 5% del prezzo di vendita, più IVA. La risposta completa, con tutte le voci spesso nascoste nel contratto di mediazione, la leggi in questa guida. A fine articolo saprai esattamente cosa stai per pagare, in che momento, e dove puoi negoziare.
Il costo principale: la provvigione
La provvigione è il compenso che l'agenzia incassa quando la vendita va a buon fine. In Italia non esiste una tariffa fissa per legge: ogni agenzia decide la sua, e nella maggior parte dei casi è negoziabile.
Percentuali di mercato 2026:
| Tipologia agenzia | Provvigione tipica |
|---|---|
| Piccola agenzia indipendente | 2,5% – 3% |
| Network nazionale (Tecnocasa, Gabetti, Remax) | 3% – 4% |
| Agenzia boutique / alta gamma | 4% – 5% |
| Servizi a tariffa fissa (dove.it) | €2.500 – €6.000 |
Importante: di norma l'agenzia chiede una provvigione anche a chi compra, distinta dalla tua. Il suo importo lo definisce ciascuna agenzia: in questa guida contiamo solo ciò che paghi tu.
IVA: la voce che ti sorprende al rogito
Sopra la provvigione si applica sempre l'IVA al 22%. Questo significa che una provvigione nominale del 3% diventa in realtà 3,66% sul prezzo di vendita.
Esempio su casa venduta €300.000:
- Provvigione dichiarata: 3% → €9.000
- IVA 22%: €1.980
- Totale effettivo a tuo carico: €10.980 (3,66%)
Molti venditori scoprono l'IVA solo alla firma del rogito. Controlla sempre il mandato: deve esserci scritto "provvigione 3% + IVA" e non una frase ambigua tipo "commissioni come da listino".
Quando si paga la provvigione
Qui le agenzie sono spesso ambigue. La Cassazione italiana ha stabilito (art. 1755 c.c.) che la provvigione matura al momento della conclusione dell'affare: per le compravendite immobiliari questo significa alla firma del preliminare o anche prima, quando proposta e accettazione sono state formalizzate per iscritto.
Conseguenza pratica: se firmi un preliminare e poi la vendita salta per un motivo non imputabile al mediatore (es. mutuo negato all'acquirente, lite con l'acquirente), la provvigione resta comunque dovuta. Questa è una delle cause più frequenti di contenzioso tra venditori e agenzie.
Come difenderti: scrivi nel mandato una clausola del tipo "la provvigione matura solo all'atto notarile e alla riscossione del saldo". Non tutte le agenzie la accettano, ma vale la pena tentare.
Spese accessorie da non sottovalutare
Oltre alla provvigione, alcune agenzie addebitano:
- Spese di pubblicazione e marketing: €150-500 una tantum
- Spese per fotografie professionali: €100-300
- Spese per planimetria e virtual tour: €80-200
- "Contributo apertura pratica": €100-300 (spesso illegittimo)
Diffida dei contratti che non specificano queste voci: pretendi un preventivo scritto prima di firmare il mandato di mediazione.
Confronto per città (dati 2026)
Le percentuali variano anche per zona geografica:
| Città | Provvigione media | Su casa €250k | Costo totale + IVA |
|---|---|---|---|
| Milano | 3,5% | €8.750 | €10.675 |
| Roma | 3% | €7.500 | €9.150 |
| Torino | 3% | €7.500 | €9.150 |
| Bologna | 3,5% | €8.750 | €10.675 |
| Napoli | 3% | €7.500 | €9.150 |
| Firenze | 4% | €10.000 | €12.200 |
Le grandi città del Nord tendono a pretendere provvigioni più alte perché i prezzi al mq lo consentono.
Mandato in esclusiva: cosa significa per le tue tasche
Firmando un mandato in esclusiva dai all'agenzia il diritto esclusivo di vendere il tuo immobile per un periodo (tipicamente 3-6 mesi). Se durante quel periodo vendi da solo o tramite un'altra agenzia, devi comunque pagare la provvigione all'agenzia esclusivista.
Pro: l'agenzia investe più soldi in marketing perché sa che la vendita sarà sua. Contro: sei legato anche se l'agenzia non performa.
Tip: se proprio firmi esclusiva, metti una clausola di recesso anticipato dopo 45-60 giorni senza offerte reali ricevute.
Mandato non in esclusiva (o "a più agenzie")
Puoi teoricamente affidare la casa a più agenzie. Paghi la provvigione solo a quella che porta l'acquirente. Sembra vantaggioso ma ha problemi:
- Le agenzie investono meno in marketing perché non sono sicure di incassare
- L'annuncio appare su più portali a prezzi diversi → appare "venditore disperato"
- Rischio di dover pagare due agenzie se sovrapposizione di contatti
Nel 2026 il modello "più agenzie" è in declino: non funziona bene per nessuno.
Quanto risparmi vendendo da privato (e come funziona con Privatio)
Confronto diretto su casa venduta €300.000:
| Scenario | Costo agenzia | Altre spese | Netto che incassi* |
|---|---|---|---|
| Agenzia tradizionale 3% + IVA | €10.980 | €200 (perizia) | €288.820 |
| Agenzia 4% + IVA | €14.640 | €200 | €285.160 |
| Dove.it fee fissa | €3.990 | €200 | €295.810 |
| Vendita da privato, senza agenzia | €0 | €400 (foto + APE + visure) | €299.600 |
| Agenzia convenzionata Privatio | Ha dichiarato di non applicare costi a chi vende | — | — |
*Escluse imposte di proprio rogito a carico acquirente.
Vendendo da privato rispetto a un'agenzia tradizionale al 4% risparmi €14.440 su una casa da 300.000€. Su una casa da 500.000€ il risparmio sale a oltre €24.000.
Per l'agenzia convenzionata Privatio la tabella non porta cifre: vale la dichiarazione dell'agenzia che scegli, e le condizioni sono quelle del mandato che firmi con lei. Leggile prima di firmare.
Calcola in 10 secondi il tuo risparmio →
Domande frequenti
La provvigione è trattabile? Sì, sempre. Soprattutto su immobili sopra i €300.000. Non accettare la prima percentuale: chiedi sconto in cambio di esclusiva breve o di pagamento al rogito invece che al preliminare.
Se l'agenzia non vende, devo pagare qualcosa? Se il mandato è ben scritto, no. Le spese "di apertura pratica" o "contributo marketing" non dovrebbero esistere: sono attività che l'agenzia svolge nel suo interesse.
Posso pagare in contanti? No, pagamenti sopra i €5.000 in contanti sono vietati dalla normativa antiriciclaggio. La provvigione si paga sempre con bonifico tracciato, come qualsiasi spesa notarile.
Il notaio si paga a parte? Sì, sempre, ed è a carico dell'acquirente (€1.500-2.500 per compravendita standard). Non c'entra con la provvigione.
Quanto costa la cancellazione di ipoteca? Se hai un mutuo aperto sulla casa, la cancellazione costa €300-500 di imposta ipotecaria + eventuale compenso notaio. Questa spesa la paghi sempre tu venditore, anche senza agenzia.
Articoli correlati:
Nota sulle cifre. I prezzi citati sono statistiche pubbliche (quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, aggiornate ogni semestre) e medie di mercato: sono indicativi e non costituiscono una perizia né una stima del tuo immobile. Il valore reale lo determina un sopralluogo — su Privatio, quello dell'agenzia convenzionata che scegli tu.