Domanda che ci si fa (troppo) spesso solo al momento del rogito, quando ormai è tardi. La risposta breve: in Italia, di norma, l'agenzia chiede la provvigione a entrambe le parti, venditore e acquirente. In questa guida ti spieghiamo perché, qual è la regola, quali sono le eccezioni e come puoi difenderti.
La regola di base: doppia provvigione
In Italia, ai sensi dell'art. 1755 c.c. e della legge 39/1989, il mediatore immobiliare ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti dell'affare, se l'affare si conclude per effetto del suo intervento. Quanto, e in che proporzione fra le parti, lo stabilisce l'accordo; in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, lo determina il giudice secondo equità (art. 1755, secondo comma).
Per chi vende, con un'agenzia tradizionale, la provvigione è di solito fra il 2% e il 5% del prezzo di vendita, più IVA. Su una casa venduta a €300.000 con una provvigione del 3%, tu venditore paghi:
- Provvigione: €9.000
- IVA 22%: €1.980
- Totale a tuo carico: €10.980
Anche chi compra, di norma, riconosce all'agenzia una provvigione distinta. Il suo importo lo definisce ciascuna agenzia e si negozia con lei: in questa guida non lo indichiamo.
Perché entrambi pagano
Il mediatore per legge è terzo e imparziale. La sua attività giova a entrambe le parti: trova acquirente, organizza visite, assiste fino al rogito. Per questo entrambi gli devono un compenso.
Nella pratica, però, l'agente che ha in mandato la casa lavora per il venditore. Ma formalmente riceve anche la commissione dall'acquirente — che nell'operazione non ha detto una parola sul mandato.
Cosa succede se acquirente si rifiuta di pagare
Può succedere (raramente) che l'acquirente dica: "Non ho firmato nessun mandato con l'agenzia, perché dovrei pagare io?". Ha ragione solo in parte.
La giurisprudenza è costante: per far maturare la provvigione anche da parte dell'acquirente serve che quest'ultimo abbia accettato, almeno tacitamente, l'intervento del mediatore. Se ha visitato la casa tramite l'agenzia, trattato il prezzo tramite l'agenzia e firmato la proposta predisposta dall'agenzia → la provvigione è dovuta.
Ma se l'acquirente non ha mai avuto contatto attivo con l'agente (es. è arrivato in un altro modo e l'agente si è inserito solo al rogito), può contestare legittimamente.
Eccezioni alla regola "doppia provvigione"
1. Mandato "provvigione solo venditore" (o solo acquirente)
Il mandato può espressamente prevedere che la provvigione sia solo a carico di una parte. Alcune agenzie accettano, soprattutto su immobili difficili. Se a pagarla è solo chi vende, chi compra non deve riconoscerne una, e può tenerne conto nell'offerta.
2. Tariffa fissa (es. Dove.it)
Modelli in cui chi vende paga una cifra fissa (di solito €3.000-6.000) al posto della percentuale. Come funziona per chi compra lo dice il contratto di ciascun operatore.
3. Privatio e le agenzie convenzionate
Su Privatio il venditore inserisce gratis la casa e sceglie un'agenzia convenzionata della sua zona. Le agenzie convenzionate hanno dichiarato di non applicare costi a chi vende. L'eventuale compenso dell'agenzia con chi compra è definito liberamente dall'agenzia e negoziato direttamente fra loro; Privatio non lo indica.
Quanto costa davvero la provvigione sul bilancio della casa
Quanto paga chi vende, con una provvigione del 3% più IVA:
| Valore casa | Provvigione 3% | IVA 22% | Totale a carico di chi vende |
|---|---|---|---|
| €150.000 | €4.500 | €990 | €5.490 |
| €250.000 | €7.500 | €1.650 | €9.150 |
| €400.000 | €12.000 | €2.640 | €14.640 |
| €700.000 | €21.000 | €4.620 | €25.620 |
Considera che chi compra, quando deve riconoscere una provvigione all'agenzia, spesso ne tiene conto nel prezzo che offre: di fatto una parte di quel costo ricade anche su chi vende, indirettamente.
Cosa dice la legge sul contratto
L'art. 1754 c.c. definisce il mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse. L'art. 1755 stabilisce il diritto alla provvigione da ciascuna parte se l'affare si conclude per effetto del suo intervento.
Per far valere il diritto sull'acquirente, l'agenzia deve dimostrare che:
- Ha fatto una proposta all'acquirente o gli ha presentato la casa
- L'acquirente ne ha preso atto e proseguito con essa
- L'affare si è concluso
Senza questi elementi, l'acquirente può rifiutare la provvigione. In contenzioso, la palla è all'agenzia.
Cosa cambia con Privatio
Su Privatio la vendita la segue l'agenzia convenzionata che il venditore sceglie. Per le due parti:
- Chi vende: le agenzie convenzionate hanno dichiarato di non applicare costi a chi vende. È una loro dichiarazione, autonoma: le condizioni che valgono sono quelle del mandato che il venditore firma con l'agenzia
- Chi compra: l'eventuale compenso dell'agenzia con chi compra è definito liberamente dall'agenzia e negoziato direttamente fra loro; Privatio non lo indica
Usare Privatio è gratuito per chi vende e per chi cerca casa.
Domande frequenti
Posso chiedere all'acquirente di pagare la mia quota di provvigione? In trattativa puoi chiedere qualsiasi cosa. Se l'acquirente accetta (es. "compro a €280k se sono a tuo carico le commissioni"), si mette per iscritto nel preliminare. Ma formalmente l'obbligo resta suo.
L'agenzia può rinunciare a una delle due provvigioni? Sì, contrattualmente può farlo. Si scrive nel mandato "provvigione a carico del solo venditore / del solo acquirente".
Se acquirente e venditore si mettono d'accordo al di fuori dell'agenzia, l'agenzia ha diritto? Dipende. Se l'agenzia ha messo in relazione le parti e poi i due hanno "saltato" l'agenzia per chiudere a margine, la provvigione resta dovuta. Qualsiasi accordo "fuori" rischia di essere nullo e può finire in causa.
L'IVA è a carico di entrambi? Sì. Ciascuno paga la propria provvigione + il 22% di IVA.
Articoli correlati:
Nota sulle cifre. I prezzi citati sono statistiche pubbliche (quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, aggiornate ogni semestre) e medie di mercato: sono indicativi e non costituiscono una perizia né una stima del tuo immobile. Il valore reale lo determina un sopralluogo — su Privatio, quello dell'agenzia convenzionata che scegli tu.