Il rogito è il giorno in cui la casa cambia proprietario ufficialmente. È l'ultimo passaggio della compravendita e spesso quello che fa più paura a chi vende da privato. In realtà è una procedura standardizzata di 1-2 ore. Ecco cosa aspettarti, documento per documento.
Cos'è il rogito
Il rogito notarile è l'atto pubblico con cui viene trasferita formalmente la proprietà di un immobile da venditore ad acquirente. Viene redatto, letto e firmato davanti a un notaio, pubblico ufficiale.
Prima del rogito l'immobile è ancora tuo. Dopo il rogito è dell'acquirente.
Chi sceglie il notaio
L'acquirente. Perché è lui che ne paga la parcella (imposte di registro, onorari, spese).
Ma il venditore può proporre un notaio di fiducia se preferisce. Spesso acquirente accetta.
Costo del rogito
Tutto a carico dell'acquirente:
- Imposte (registro, ipotecaria, catastale) — calcolate sul prezzo
- Onorari notaio — da €1.000 a €3.000 a seconda del valore immobile
- Diritti di trascrizione
A carico del venditore (solo in alcuni casi):
- Cancellazione ipoteca se hai mutuo attivo (€200-500)
- Eventuale plusvalenza se dovuta (vedi articolo dedicato)
Documenti che il notaio chiede al venditore
Tutti questi vanno consegnati almeno 1 settimana prima del rogito:
- Documento identità + codice fiscale (originali)
- Atto di provenienza (il tuo rogito di acquisto)
- Visura catastale aggiornata
- Planimetria catastale aggiornata
- APE firmato digitalmente
- Certificato di conformità catastale (spesso redatto dal notaio stesso)
- Regolamento condominiale + ultime spese condominiali pagate
- Attestati impianti (se disponibili)
- Eventuale conteggio estintivo mutuo aggiornato a 15 giorni prima
- Coordinate bancarie per ricezione bonifico
Documenti che il notaio chiede all'acquirente
- Documento identità + codice fiscale
- Assegno circolare o bonifico tracciato per prezzo + caparra già pagata scontata
- Eventuale contratto di mutuo con la banca (se presente)
- Eventuale attestazione prima casa per agevolazioni
Cosa succede il giorno del rogito (timeline)
30 min prima: arrivano acquirente e venditore, il notaio prepara l'atto.
Atto fase 1 — Lettura (20-40 min): Il notaio legge a voce alta tutto il rogito. Sì, tutto. Deve farlo per legge. Annoioso ma necessario.
Atto fase 2 — Firme (5-10 min): Venditore firma, acquirente firma, notaio autentica con sigillo.
Atto fase 3 — Pagamenti (10-30 min):
- Acquirente consegna assegni/bonifici:
- Saldo prezzo al venditore (scontata caparra)
- Eventuale assegno per cancellazione ipoteca
- Somma per imposte (al notaio)
- Venditore consegna chiavi e certificazione eventualmente ancora non consegnata
- Se mutuo acquirente: la banca manda direttamente somma al notaio
Fine: il notaio registra e trascrive l'atto entro 24 ore. La casa è ufficialmente dell'acquirente.
Durata totale: 1-2 ore tipicamente.
Cosa porta il venditore al rogito
Lista pratica:
- Carta d'identità + codice fiscale
- 2 copie dell'atto di provenienza
- Chiavi di tutte le serrature (porta ingresso, cantina, box)
- Telecomandi (portone, cancello, garage)
- Libretti impianti (caldaia, climatizzazione)
- Coordinate bancarie per ricevere bonifico
Cosa succede al pagamento
Il venditore riceve il saldo prezzo con:
- Assegno circolare non trasferibile intestato a te
- Bonifico bancario tracciato sul tuo conto
Mai contanti sopra €5.000 (vietato per legge antiriciclaggio).
Se c'è mutuo da estinguere: parte del prezzo va direttamente alla banca venditore per chiusura ipoteca. L'assegno per te sarà ridotto di conseguenza.
Dopo il rogito: cosa succede
Per il venditore:
- Hai incassato il prezzo
- Dai chiavi all'acquirente
- Il notaio trasmette atto a catasto e conservatoria entro 24h
- Ricevi copia dell'atto rogato (entro 30-60 giorni)
- Paghi eventuale plusvalenza (tramite notaio stesso, al rogito)
Dichiarazioni/notifiche che DEVI fare dopo:
- Volture amministrative: Tari, IMU → dichiara cessazione al Comune (30 giorni)
- Fornitore gas/luce/acqua: comunica cessazione
- Amministratore condominio: comunica cessazione
- Agenzia Entrate: se hai beneficiato "prima casa" e cambi residenza
Errori al rogito (come evitarli)
- Non leggere l'atto prima → leggi sempre la bozza 24-48h prima
- Dimenticare certificazioni → check-list documenti 7 giorni prima
- Non portare chiavi duplicate → consegna tutte le chiavi
- Assegni non conformi → accetta solo assegni circolari o bonifici
- Non conguagliare spese condominiali → chiudi tutto prima
Il rogito, se vendi con Privatio
Su Privatio fino al rogito ti segue l'agenzia convenzionata che hai scelto: proposte, preliminare e rogito li cura lei, con te e con il notaio. Nella tua area hai i messaggi con l'agenzia e puoi caricare i documenti dell'immobile, che l'agenzia vede; se ne manca uno, te lo chiede con un collegamento, da cui lo carichi anche dal telefono. Le agenzie convenzionate hanno dichiarato di non applicare costi a chi vende.
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Domande frequenti
Posso portare un avvocato al rogito? Sì, come accompagnatore/consulente. Ma non interviene formalmente nell'atto.
Il notaio può rifiutare di rogare? Sì, se riscontra irregolarità documentali o abusi edilizi non sanati. In questo caso bisogna risolvere prima di procedere.
Quanto tempo ho per andare via dopo il rogito? Di solito si concorda nella stipula. Se non diversamente indicato, le chiavi passano al rogito e l'acquirente può entrare subito.
Se salta il rogito all'ultimo momento? Se è venditore che si tira indietro senza giusta causa: paga doppio caparra + danni. Se è acquirente: perde la caparra. Se causa di forza maggiore (documentata): si rimanda.
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