Il preliminare di vendita (o "compromesso") è il contratto più importante della compravendita immobiliare. Se lo sbagli, rischi di perdere decine di migliaia di euro. Ecco come farlo bene nel 2026 vendendo da privato: struttura, clausole essenziali, caparra, registrazione e modello operativo.
Cos'è il preliminare di vendita
Il preliminare è un contratto tra venditore e acquirente con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare il contratto definitivo (rogito) entro una data concordata.
Base normativa: artt. 1351 e 2645-bis del Codice Civile.
In pratica: venditore promette di vendere, acquirente promette di comprare. Se uno dei due si tira indietro, paga penale all'altro.
Preliminare o proposta di acquisto?
Spesso confusi, sono due cose diverse:
| Proposta di acquisto | Preliminare |
|---|---|
| Unilaterale (solo acquirente) | Bilaterale (entrambi) |
| Non vincolante per venditore finché non accetta | Vincolante per entrambi |
| Caparra simbolica (€500-2k) | Caparra confirmatoria 10-20% |
| Non registrato | Registrato in Agenzia Entrate |
| Tempi brevi (15-30 gg) | Tempi più lunghi (60-180 gg) |
Flusso tipico: proposta → accettazione → preliminare → rogito.
Si può saltare il preliminare e andare direttamente dal rogito, ma rischioso. Conviene sempre fare preliminare.
Cosa deve contenere il preliminare
Dati essenziali (obbligatori)
- Parti contraenti — anagrafica completa di venditore e acquirente, codici fiscali, residenze
- Descrizione dell'immobile — indirizzo, dati catastali, confini, mq, pertinenze (box, cantina)
- Prezzo — esatto in euro + modalità di pagamento
- Caparra confirmatoria — importo e termini di consegna
- Data limite per rogito — scadenza precisa (es. "entro e non oltre il 30/09/2026")
- Notaio incaricato — se già scelto, altrimenti rinvio
- Condizioni sospensive — es. ottenimento mutuo dall'acquirente entro X giorni
Clausole importanti (da scrivere assolutamente)
- Garanzie del venditore: piena proprietà, libertà da ipoteche/pignoramenti
- Stato di consegna: chiavi, eventuali mobili inclusi
- Destinazione uso dichiarata (abitativo)
- Clausola penale: se una delle parti non adempie, perde (o recupera) il doppio della caparra
- Spese condominiali: chiarire chi paga spese passate e future fino al rogito
- Imposte: tipicamente "a carico di chi per legge"
Condizioni sospensive tipiche
- Mutuo: "il preliminare è sospensivamente condizionato all'ottenimento di un mutuo di €X da parte dell'acquirente entro 60 giorni"
- Successione: se immobile in pendenza di successione, sospensione fino al completamento
- Conformità urbanistica: se emergono difformità da sanare, sospensione
La caparra confirmatoria
È la somma che l'acquirente versa al venditore alla firma del preliminare.
Importo tipico: 10-20% del prezzo totale. Es: su casa €250.000 → caparra €25-50.000.
Forma: Sempre bonifico bancario tracciato. Mai contanti oltre €5.000 (vietato).
Funzione:
- Se l'acquirente si tira indietro senza giusta causa → perde la caparra (resta al venditore)
- Se il venditore si tira indietro senza giusta causa → paga il doppio della caparra (restituisce la caparra + altrettanto)
- Se tutto va bene → viene scontata dal prezzo al rogito
Differenza con acconto
L'acconto è un semplice anticipo del prezzo, senza funzione penale. Se acquirente si tira indietro, recupera l'acconto (nessuna penale).
Nel preliminare specifica sempre "caparra confirmatoria" (art. 1385 c.c.), non "acconto", se vuoi la protezione.
Come si redige il preliminare
Opzione 1: Scrittura privata (tra voi due)
- Redigete il testo seguendo un modello
- Firmate entrambe le copie
- Registrate in Agenzia Entrate
Pro: gratis. Contro: se sbagliate una clausola, rischi.
Opzione 2: Scrittura privata autenticata dal notaio
- Notaio redige + firmano in presenza del notaio
- Notaio autentica le firme
- Trascritta nei registri immobiliari (protezione massima)
Pro: protezione totale. L'acquirente non può acquistare la casa a terzi, qualsiasi terzo compratore ignora il rogito posteriore. Contro: costo (€500-800).
Opzione 3: Preliminare notarile "puro"
- Atto notarile vero e proprio
- Registrato + trascritto
Pro: massima tutela. Contro: costo più alto (€800-1.500).
Raccomandazione 2026: per importi sopra i €200k, sempre scrittura privata autenticata dal notaio. Costa poco rispetto al rischio.
Registrazione del preliminare
Obbligatoria entro 30 giorni dalla firma, anche se il preliminare è una scrittura privata firmata fra le parti.
Dove: Agenzia delle Entrate.
Costi:
- Imposta di registro: €200 fissa
- Imposta di bollo: €16 per 4 facciate
- 0,50% sulla caparra confirmatoria (acconto tassato come anticipo prezzo)
Esempio caparra €25.000: imposta €125. Totale registrazione: ~€341.
Chi paga: di solito acquirente (ma concordabile nel preliminare).
Il preliminare, se vendi con Privatio
Privatio non fornisce modelli di preliminare. Se vendi con Privatio, proposte, preliminare e rogito li segue l'agenzia convenzionata che hai scelto.
Cosa succede dopo il preliminare
- Acquirente richiede mutuo (se condizione sospensiva)
- Venditore prepara documentazione finale (visure, APE, certificazioni)
- Entrambi si presentano dal notaio nel giorno stabilito
- Notaio stipula il rogito: atto definitivo
- Soldi e chiavi passano contestualmente
Tra preliminare e rogito passano tipicamente 60-120 giorni.
Errori che costano caro
- Non registrare il preliminare → nullo/rischioso
- Scrivere "acconto" invece di "caparra confirmatoria" → perdi protezione
- Non specificare data rogito → fumoso, possibili litigi
- Non includere condizioni sospensive mutuo → acquirente può tirarsi indietro senza perdere caparra
- Pagare in contanti sopra €5k → illegale
Domande frequenti
Posso fare preliminare senza notaio? Sì, scrittura privata. Ma registra sempre.
Quanto deve durare il periodo tra preliminare e rogito? 60-120 giorni tipici. Dipende da mutuo + preparazione documenti.
Se mi sposo tra preliminare e rogito, cambia qualcosa? Sì, se entrando in comunione dei beni. Devi indicare il regime patrimoniale al rogito.
Posso vendere a un'altra persona dopo aver firmato preliminare? No, sei vincolato. Se lo fai, perdi doppio caparra + possibile risarcimento danni + trascritto il preliminare non puoi nemmeno farlo materialmente.
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Nota sulle cifre. I prezzi citati sono statistiche pubbliche (quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, aggiornate ogni semestre) e medie di mercato: sono indicativi e non costituiscono una perizia né una stima del tuo immobile. Il valore reale lo determina un sopralluogo — su Privatio, quello dell'agenzia convenzionata che scegli tu.