Vendere casa senza i documenti in ordine significa vedere saltare il rogito all'ultimo minuto. In questa guida trovi la checklist completa 2026 dei documenti obbligatori, dove richiederli, quanto costano e quanto tempo serve.
Tempo totale per raccoglierli: 2-3 settimane. Costo totale medio: €200-400.
Checklist rapida (salvala)
| # | Documento | Obbligatorio | Dove | Costo | Tempi |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Visura catastale | Sì | Agenzia Entrate online | €1-5 | 5 min |
| 2 | Planimetria catastale | Sì | Agenzia Entrate online | €0,90 | 5 min |
| 3 | Atto di provenienza | Sì | Tuo archivio o notaio | €0-50 | 1-3 gg |
| 4 | APE | Sì | Tecnico abilitato | €120-200 | 7-10 gg |
| 5 | Visura ipocatastale | Consigliato | Agenzia Entrate | €5-10 | 5 min |
| 6 | Certificato agibilità | Condizionale | Comune | €30-100 | 1-2 sett |
| 7 | Certificazione impianti | Consigliato | Tecnico | €80-200 | 3-7 gg |
| 8 | Regolamento condominiale | Condominio | Amministratore | €0-30 | 1-3 gg |
| 9 | Conformità edilizia | Spesso richiesto | Geometra | €150-300 | 1-2 sett |
| 10 | Documento identità + codice fiscale | Sì | Hai già | €0 | 0 |
1. Visura catastale
Mostra dati catastali dell'immobile: foglio, mappale, subalterno, categoria, classe, rendita.
Come richiederla: online su agenziaentrate.gov.it con SPID, oppure in qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate, oppure tramite CAF/tecnico.
Costo: €1,35 online, più alto di persona.
Attenzione: verifica che la categoria catastale sia corretta (A/2 abitazione civile, A/3 abitazione economica, ecc.). Se vendi come "abitazione" ma risulta "ufficio", hai un problema.
2. Planimetria catastale
Disegno tecnico delle stanze come risultano al catasto.
Importante: la planimetria deve corrispondere allo stato reale dell'immobile. Se hai fatto modifiche (spostato muri, unito bagno, ecc.) senza aggiornamento catastale, sei in difformità e il rogito può saltare.
Come risolvere: geometra fa DOCFA (€200-400) e aggiorna.
Costo: €0,90 per la richiesta della planimetria aggiornata.
3. Atto di provenienza
Copia del rogito con cui tu hai comprato la casa. O, se l'hai ereditata, dichiarazione di successione registrata.
Dove trovarlo: nel tuo archivio (ti fu consegnato al tuo rogito). Se l'hai perso: chiedi al notaio che l'ha rogato (€20-50 di copia autentica).
Serve al notaio dell'acquirente per ricostruire la catena di proprietà.
4. APE — Attestato di Prestazione Energetica
OBBLIGATORIO per pubblicare l'annuncio e per vendere. Senza APE non puoi nemmeno scrivere "classe energetica" nell'annuncio (multa fino €3.000).
Chi lo fa: tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra con certificazione). Vengono a casa, misurano termicamente, compilano il certificato.
Durata validità: 10 anni, salvo modifiche rilevanti (infissi, caldaia nuova, ecc.).
Costo: €120-200 in media. Prezzi più bassi = qualità dubbia.
Tempo: 7-10 giorni dalla visita.
5. Visura ipocatastale
Certificato che mostra ipoteche, pignoramenti, trascrizioni sull'immobile. Se hai un mutuo → ipoteca visibile.
Come richiederla: online su agenziaentrate.gov.it con SPID.
Costo: €5-10.
Ti serve: per mostrare all'acquirente che non ci sono pignoramenti o altri gravami "nascosti".
6. Certificato di agibilità
Rilasciato dal Comune, attesta che l'immobile è idoneo all'uso abitativo.
Quando serve: per immobili costruiti o ristrutturati dopo il 1967 (senza certificato → l'acquirente potrebbe chiedere sconto o rinunciare).
Dove: Ufficio Tecnico del Comune. Sempre più spesso digitalizzato.
Costo: €30-100, tempi 2-6 settimane.
7. Certificazione impianti (DM 37/2008)
Certificati degli impianti elettrico, idraulico, gas installati dopo il 2008.
Come ottenerli: tecnico abilitato fa sopralluogo e rilascia certificato.
Quando serve: spesso richiesto da acquirente con banca che lo richiede per mutuo.
Costo: €80-200 per impianto.
8. Regolamento condominiale e ultime 3 spese condominiali
Da chiedere all'amministratore di condominio. Serve per:
- Documentare spese condominiali all'acquirente
- Verificare vincoli (es. divieto affitti brevi, divieto animali)
- Quietanzare ultime spese pagate
Costo: €0-30 (alcuni amministratori fanno pagare copie).
9. Conformità edilizia
Dichiarazione del geometra che conferma che lo stato reale dell'immobile corrisponde ai titoli edilizi (permesso di costruire, concessioni, SCIA, ecc.).
Quando serve: quasi sempre, soprattutto se la casa ha subito lavori o modifiche.
Se emerge una difformità (es. terrazzo ampliato senza permesso): va sanata prima del rogito. Costo sanatoria: variabile (€500-5.000+).
Costo perizia: €150-300.
Documenti extra secondo situazione
Se hai mutuo in corso: chiedi alla banca conteggio estintivo (€30-50) con importo da pagare al rogito per estinguere + cancellare ipoteca.
Se la casa è stata ereditata: dichiarazione di successione registrata, voltura catastale fatta.
Se sei in comunione dei beni: obbligatoria firma coniuge al rogito, anche se non co-intestatario.
Se hai usufrutto/nuda proprietà: tutti i titolari devono essere presenti al rogito.
Ordine cronologico consigliato
Mese -3 (prima della pubblicazione): visura catastale, planimetria, APE, atto provenienza.
Mese -1 (prima delle proposte serie): conformità edilizia, eventuale sanatoria, agibilità.
10 giorni prima del rogito: visura ipocatastale aggiornata, certificazione impianti, conteggio estintivo mutuo.
I documenti, se vendi con Privatio
Su Privatio, nella tua area, carichi i documenti dell'immobile — atto di provenienza, visura, planimetria, APE e gli altri — e li vede l'agenzia convenzionata che hai scelto. L'agenzia lavora con un fascicolo costruito sul tuo immobile: sa quali documenti servono per quella casa e, se ne manca uno, te lo chiede con un collegamento, da cui lo carichi anche dal telefono.
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Domande frequenti
Se manca il certificato di agibilità posso vendere? Sì, con dichiarazione sostitutiva dell'acquirente. Ma l'acquirente probabilmente chiederà uno sconto.
L'APE deve essere aggiornato? Solo se hai fatto modifiche sostanziali (cambio infissi, nuova caldaia, isolamento). Se la casa è come quando hai fatto l'APE, vale 10 anni.
Cos'è la "conformità catastale"? Corrispondenza tra planimetria e stato reale. La verifica un geometra. È obbligatoria per rogito dal 2010.
I documenti li pago io o l'acquirente? I documenti sulla casa li paga sempre il venditore. Le spese notarili le paga l'acquirente.
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Nota sulle cifre. I prezzi citati sono statistiche pubbliche (quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, aggiornate ogni semestre) e medie di mercato: sono indicativi e non costituiscono una perizia né una stima del tuo immobile. Il valore reale lo determina un sopralluogo — su Privatio, quello dell'agenzia convenzionata che scegli tu.