La visura catastale è il documento di partenza per qualsiasi operazione immobiliare: vendita, successione, mutuo, ristrutturazione. Nel 2026 si richiede online in 10 minuti, anche la domenica. Ecco come fare, quanto costa e quali errori evitare.
Cos'è la visura catastale
È un documento ufficiale emesso dall'Agenzia delle Entrate che mostra i dati catastali di un immobile:
- Identificativi (foglio, mappale, subalterno)
- Intestatari attuali
- Categoria e classe
- Consistenza (vani, mq, ha per terreni)
- Rendita catastale
- Storico delle variazioni (solo visura storica)
Non va confusa con la planimetria catastale, che è invece il disegno tecnico della casa.
Le 3 tipologie di visura
1. Visura per soggetto
Lista di tutti gli immobili intestati a una persona/azienda. Serve quando: vuoi sapere tutte le proprietà di un contribuente. Costo: €1,35-5 a seconda della quantità di immobili.
2. Visura per immobile (attuale)
Dati attuali su uno specifico immobile. Serve quando: vendi casa, fai mutuo, verifichi dati al 2026. Costo: €1,35 online.
3. Visura storica
Mostra anche la cronologia delle variazioni catastali: precedenti intestatari, cambi categoria, frazionamenti. Serve quando: c'è bisogno di ricostruire storia immobile (successioni, contenziosi). Costo: €5 online.
Per vendere casa normalmente basta la visura per immobile attuale.
Come richiederla online (procedura 2026)
3 modi:
Metodo 1: Agenzia delle Entrate (consigliato)
- Vai su agenziaentrate.gov.it
- Login con SPID, CIE o CNS
- Area riservata → "Servizi catastali e ipotecari" → "Consultazione dei registri immobiliari"
- Inserisci dati immobile (provincia, comune, foglio, particella, subalterno) oppure codice fiscale intestatario
- Anteprima visura → pagamento F24 online o carta
- PDF scaricabile dopo conferma pagamento
Tempi: 5-10 minuti. Costo: €1,35 visura semplice.
Metodo 2: Servizi a pagamento (più semplici)
Siti tipo Visurnet, Visureonline, Gruppo Sistema:
- Login veloce (spesso solo email)
- Richiedi la visura
- PDF inviato via email in pochi minuti
Costo: €5-15 (servizio intermediario). Pro: non richiedono SPID. Contro: pagano di più.
Metodo 3: In ufficio
Agenzia delle Entrate → Catasto → sportello. Costo: €1,50 + imposte di bollo. Tempi: 20-60 minuti in coda. Sconsigliato nel 2026 salvo casi particolari.
Cosa ti serve prima di richiederla
Dati minimi:
- Provincia e comune dell'immobile
- Foglio, particella (mappale), subalterno: li trovi nel tuo atto di acquisto o nella visura precedente
- Codice fiscale dell'intestatario (se richiedi per soggetto)
Se non hai questi dati: puoi cercare tramite indirizzo su agenziaentrate.gov.it → "Consultazione personale" → mappa catastale. Oppure chiedi al tuo notaio una copia.
Esempio pratico: come leggere una visura
Dati identificativi
- Foglio: 234
- Particella: 567
- Subalterno: 12
- Categoria: A/2 — Abitazione di tipo civile
- Classe: 4
- Consistenza: 4 vani
- Rendita catastale: €582,15
- Zona censuaria: 5
Intestatari
- ROSSI MARIO (CF: RSSMRA80A01H501X) - Proprietà 1/1
- Atto di acquisto: rogito notarile del 12/05/2020 rep. 4567
Indirizzo
Via Giuseppe Verdi 23, 00184 Roma (RM), piano 3
Elementi chiave da controllare:
- Categoria: deve corrispondere alla destinazione d'uso (A/2 civile, A/3 economica, A/10 ufficio, ecc.)
- Classe: la qualità catastale (4-6 normale, 1-3 bassa qualità, 7+ alto pregio)
- Consistenza: numero vani (≠ mq — 1 vano ≈ 14-16 mq catastali)
- Rendita catastale: base per imposte IMU e imposte successorie
Quando serve la visura per la vendita
Il notaio te la chiede obbligatoriamente al rogito, insieme a planimetria. Lui stesso spesso la richiede aggiornata il giorno del rogito, ma tu devi averla pronta per:
- Pubblicare annuncio completo (alcuni portali la chiedono)
- Verificare che i dati siano in ordine
- Correggere difformità in tempo
Errori comuni
- Dati non aggiornati: visura vecchia di 3 anni potrebbe non riflettere variazioni catastali (es. frazionamenti). Pretendi sempre visura aggiornata alla data di vendita.
- Identificativi sbagliati: un errore di subalterno può farti scaricare visura di casa diversa. Ricontrolla tutto.
- Categoria errata: se la tua casa è stata accatastata come A/10 (ufficio) ma tu la vendi come abitazione, c'è un errore catastale da sanare prima della vendita.
Visura ipocatastale: documento diverso
La visura ipocatastale (o "ispezione ipotecaria") mostra invece:
- Ipoteche sull'immobile
- Pignoramenti
- Sequestri
- Altre trascrizioni di gravami
Obbligatoria per vendita: l'acquirente (e la sua banca per il mutuo) vogliono verificare che l'immobile sia libero da vincoli.
Come richiederla: stesso portale Agenzia Entrate, voce "Ispezione ipotecaria". Costo €5-10.
La visura, se vendi con Privatio
La visura la scarichi dall'Agenzia delle Entrate, come spiegato sopra. Su Privatio la carichi nella tua area, fra i documenti dell'immobile, e la vede l'agenzia convenzionata che hai scelto; se serve una visura aggiornata o manca un altro documento, è l'agenzia a chiedertelo con un collegamento, da cui lo carichi anche dal telefono.
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Domande frequenti
La visura catastale è valida a tempo? No, è sempre "fotografia del momento". Il notaio ne richiede una aggiornata al giorno del rogito.
Devo essere intestatario per richiedere visura? No, le visure catastali sono dati pubblici. Chiunque può richiederle (con costo aggiornato).
Cosa faccio se la visura ha errori? Vai in Agenzia Entrate (o fai fare al geometra) DOCFA per correggere. Costo €200-400.
Posso richiedere visura della casa di altri? Sì, le visure catastali sono pubbliche. Ma per visura ipocatastale su casa altrui spesso serve il loro consenso.
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