La plusvalenza è la tassa più temuta dai venditori italiani. In realtà, nel 70% dei casi non si paga nulla. In questa guida: quando si applica, quanto si paga, esenzioni 2026 (comprese novità Superbonus), e come calcolarla.
Cos'è la plusvalenza
È la differenza positiva tra:
- Prezzo di vendita dell'immobile
- Costo di acquisto + spese incrementative documentate
Se vendi a più di quanto hai pagato, c'è plusvalenza. Se vendi in perdita, non c'è.
Quando si tassa: nei casi previsti dall'art. 67 del TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi).
Quando NON si paga plusvalenza (esenzioni)
La plusvalenza NON si paga in questi casi:
1. Vendita dopo 5 anni dall'acquisto
Il caso più comune. Se tra la data di acquisto (rogito originario) e la data di vendita sono passati più di 5 anni, nessuna plusvalenza, qualsiasi sia il guadagno.
2. Prima casa usata come abitazione principale
Se hai comprato l'immobile come prima casa e ci hai vissuto per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, niente plusvalenza. Vale anche se vendi entro 5 anni.
Ma attenzione: se l'hai affittata, ANCHE per un breve periodo, può perdere l'esenzione. Verifica con commercialista.
3. Immobile ricevuto in successione
Mai plusvalenza su immobili ereditati, qualunque sia la data di vendita.
4. Immobile ricevuto per donazione oltre 5 anni
Si guarda la data in cui il donante aveva acquistato l'immobile. Se lui l'aveva da oltre 5 anni: niente plusvalenza.
5. Aree agricole non edificabili
Esenti.
Quando SI paga plusvalenza
In pratica quando:
- Vendi entro 5 anni dall'acquisto
- Non è la tua prima casa o non ci hai abitato
- Non era ereditato
Aliquote 2026:
| Opzione | Aliquota | Quando conviene |
|---|---|---|
| IRPEF ordinaria | 23-43% progressiva | Se reddito totale basso |
| Imposta sostitutiva (dichiarata al notaio) | 26% fisso | Se reddito totale alto |
L'opzione si sceglie al rogito. Il notaio calcola e trattiene l'importo.
Calcolo della plusvalenza: esempio
Casa acquistata nel 2024 a €180.000, spese notarili €4.500, ristrutturazione documentata con fatture per €25.000. Venduta nel 2026 (entro 5 anni) a €250.000.
Calcolo:
- Prezzo vendita: €250.000
- Prezzo acquisto + spese: €184.500
- Spese incrementative documentate: €25.000
- Plusvalenza: €40.500
Tassazione:
- Imposta sostitutiva 26%: €10.530
Questa somma va versata al notaio al rogito, che la riversa all'Erario.
Cosa si può dedurre dal calcolo
Dal prezzo di vendita si può dedurre:
- Prezzo di acquisto originario
- Spese notarili dell'acquisto
- Imposte di registro, ipotecaria, catastale pagate all'acquisto
- Spese incrementative (non manutenzioni ordinarie!):
- Ristrutturazione edilizia
- Nuove costruzioni all'interno (es. nuovo bagno)
- Opere per miglioramento (non manutenzione)
- Eventuali spese di mediazione dell'acquisto originario (provvigione agenzia pagata allora)
Non si può dedurre:
- Bollette, spese condominiali, manutenzione ordinaria
- Arredamento
- Spese per l'APE, per la perizia, per la vendita attuale
IMPORTANTE: tutte le spese deducibili devono essere documentate con fattura tracciabile (bonifico bancario, no contanti).
Caso speciale: Superbonus e bonus ristrutturazione
Manovra 2024 + Legge 2025:
-
Se hai detratto in dichiarazione spese di ristrutturazione (50%, 65%, Superbonus 110%):
- Queste spese NON aumentano il costo di acquisto
- La plusvalenza potenziale è più alta
-
Vendita di immobile ristrutturato con Superbonus:
- Se vendi entro 10 anni dalla fine lavori → plusvalenza al 26% fissa (anche se fuori dai 5 anni)
- Si può dedurre il 50% delle spese se detratte come credito d'imposta (non al 110%)
Verifica con commercialista per tua situazione specifica.
Caso speciale: donazione + rivendita
Se hai ricevuto casa in donazione e la vendi entro 5 anni dall'atto di donazione:
- Si guarda la data in cui il donante l'aveva acquistata
- Se il donante l'aveva da oltre 5 anni → niente plusvalenza per te
- Altrimenti: plusvalenza calcolata come se l'avessi acquistata nella stessa data del donante
Quando conviene scegliere IRPEF vs imposta sostitutiva?
Imposta sostitutiva 26%: conviene se reddito totale IRPEF > €28.000 (aliquota marginale sopra 35%).
IRPEF ordinaria: conviene se reddito basso e plusvalenza piccola (pagando meno del 26% nominal).
Il notaio fa il calcolo e ti suggerisce. Ma verifica con commercialista.
Come limitare la plusvalenza (legalmente)
- Conserva tutte le fatture di ristrutturazioni e opere incrementative → deducibili dal costo
- Paga sempre con bonifico le spese → tracciabili
- Fatti registrare eventuali compravendite di giardino, box, cantina come aggiunte → costi deducibili
- Mantieni prima casa come residenza → esenzione
- Aspetta i 5 anni se possibile → nessuna plusvalenza
Le fatture, se vendi con Privatio
Su Privatio, nella tua area, puoi caricare fra i documenti dell'immobile anche le fatture dei lavori, e le vede l'agenzia convenzionata che hai scelto. Il calcolo della plusvalenza resta del notaio e del tuo commercialista.
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Domande frequenti
La plusvalenza si paga anche se uso il ricavato per comprare nuova casa? Sì, la plusvalenza è tassata indipendentemente dall'uso del ricavato. Esiste però il credito d'imposta prima casa: se entro 1 anno riacquisti prima casa, puoi recuperare parte delle imposte di registro.
Vendo casa ereditata da 2 anni, pago plusvalenza? No, immobili ereditati sono esenti plusvalenza indipendentemente dai tempi.
Posso "dimenticare" di dichiarare la plusvalenza? No. Il notaio è sostituto d'imposta e versa direttamente l'importo. Se non la dichiari al notaio, risponderai in fase accertamento con sanzioni 90-180%.
Cosa succede se ho perso le fatture di ristrutturazione? Senza fatture non puoi dedurre quelle spese. Puoi chiedere duplicato a fornitori o cercare estratto conto bancario del bonifico. Con dichiarazione sostitutiva a volte si recupera parzialmente.
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Disclaimer: informazioni di carattere generale. Per il tuo caso specifico consulta un commercialista.
Nota sulle cifre. I prezzi citati sono statistiche pubbliche (quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, aggiornate ogni semestre) e medie di mercato: sono indicativi e non costituiscono una perizia né una stima del tuo immobile. Il valore reale lo determina un sopralluogo — su Privatio, quello dell'agenzia convenzionata che scegli tu.