La cedolare secca è un regime fiscale alternativo per i redditi da locazione. Quando vendi un immobile attualmente in locazione con cedolare secca, ci sono alcune cose importanti da sapere: come si tassa la vendita, quali conseguenze sul contratto di affitto, cosa dice il fisco. Ecco la guida completa 2026.
Cos'è la cedolare secca (ripasso veloce)
Introdotta dal D.Lgs. 23/2011, la cedolare secca è un'imposta sostitutiva (21% aliquota standard, 10% per contratti a canone concordato) sui redditi da locazione di immobili abitativi. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo sul contratto.
Si applica solo a:
- Persone fisiche (non società)
- Immobili abitativi (categorie A, esclusa A/10)
- Contratti con conduttore persona fisica (dal 2019 ammessi anche alcuni B2B limitati)
Cedolare secca e vendita: nessun impatto diretto
La cedolare secca riguarda la locazione, non la vendita. Quando vendi un immobile:
- Il regime cedolare secca sul canone di locazione cessa alla data del rogito
- La vendita si tassa con le regole ordinarie sulla plusvalenza
- Non c'è obbligo di revoca cedolare secca prima della vendita
Ma ci sono conseguenze pratiche che approfondiamo.
Vendita di immobile affittato in cedolare secca
Il contratto di locazione resta in piedi
Se vendi la casa mentre è affittata con cedolare secca:
- Il contratto di affitto subentra in capo al nuovo proprietario (principio emptio non tollit locatum)
- L'inquilino resta con stesso canone, stessa durata
- Il nuovo proprietario può mantenere cedolare secca comunicandolo all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni
Attenzione: molti acquirenti NON vogliono casa affittata. Questo riduce significativamente l'acquirente potenziale. Spesso conviene vendere a contratto scaduto o concordare uscita anticipata dell'inquilino con indennizzo.
Tassazione dell'ultima quota di canone
Il canone fino alla data del rogito è tuo (tassato con cedolare secca). Quello dopo il rogito è del nuovo proprietario. Vanno conguagliati al rogito (proporzione giorni).
La plusvalenza sulla vendita: quando si paga
Se vendi un immobile entro 5 anni dall'acquisto (o dalla costruzione), devi pagare imposta sulla plusvalenza (differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto + spese).
Esenzioni dalla plusvalenza:
- Prima casa utilizzata come abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita
- Vendita oltre i 5 anni dall'acquisto
- Immobile acquisito per successione
- Donazione, se il donante l'aveva da oltre 5 anni
Aliquota sulla plusvalenza:
- Opzione 1: tassazione ordinaria IRPEF (23-43%)
- Opzione 2: imposta sostitutiva del 26% applicata in atto notarile (dichiarata al notaio)
L'opzione 26% conviene a chi ha reddito alto. A chi ha reddito basso conviene IRPEF ordinario.
Calcolo plusvalenza: esempio
Casa comprata nel 2022 a €200.000 con spese notarili €5.000. Venduta nel 2026 a €260.000.
- Prezzo di vendita: €260.000
- Costo acquisto + spese: €205.000
- Eventuali spese incrementative documentate (es. ristrutturazione con fatture): €20.000
- Plusvalenza tassabile: €35.000
- Imposta sostitutiva 26%: €9.100 (da pagare al notaio al rogito)
Situazioni particolari
1. Vendita della "prima casa" prima dei 5 anni
Se era prima casa e ci hai vissuto per la maggior parte del periodo: niente plusvalenza, niente tasse.
Se invece l'hai affittata (regime cedolare secca o ordinario), perde l'esenzione prima casa ai fini plusvalenza. Paghi la plusvalenza.
2. Vendita di immobile ereditato
Nessuna plusvalenza qualunque sia la data, tranne che il cedente sia lui stesso venuto in possesso per successione.
3. Vendita di immobile ricevuto in donazione
Si guarda la data dell'acquisto originario del donante. Se oltre 5 anni: niente plusvalenza. Altrimenti si calcola dalla data iniziale.
4. Immobile ristrutturato con bonus
Le spese detratte con bonus (Superbonus, Bonus 50%, Ecobonus) NON aumentano il costo di acquisto. Quindi la plusvalenza potenziale è più alta.
Attenzione: la manovra 2024 ha introdotto tassazione del 26% sulla plusvalenza da vendita di immobile ristrutturato con Superbonus entro 10 anni dalla fine lavori. Verifica con commercialista.
Mantenere o cessare cedolare secca prima della vendita?
Se vendi tra qualche mese:
- Tenere cedolare secca: risparmi imposte sull'ultimo canone
- Vendere casa vuota (senza inquilino): aumenta bacino acquirenti e prezzo potenziale
Il trade-off: casa vuota si vende prima (a volte +€10.000) ma perdi i canoni del periodo di sfitto (es. €2.000-4.000).
Calcolo conveniente: se vendi entro 3 mesi, tenere inquilino con cedolare secca. Se vendi oltre 6 mesi, meglio chiudere contratto per vendere vuota.
Se vendi una casa affittata con Privatio
Su Privatio l'annuncio lo prepara e lo mette online l'agenzia convenzionata che scegli: dille se la casa è affittata, con quale regime, con quale canone e fino a quando. Per chi cerca un investimento un immobile "a rendita" è un valore, mentre chi cerca la prima casa di solito scarta gli immobili occupati. Nella tua area puoi caricare il contratto di locazione fra i documenti dell'immobile, e l'agenzia lo vede.
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Domande frequenti
Posso vendere se c'è un contratto di affitto in corso? Sì, sempre. L'inquilino resta con gli stessi diritti con il nuovo proprietario.
L'inquilino ha diritto di prelazione? Solo in casi specifici (immobili abitativi con contratto di durata e determinate condizioni). Chiedi al commercialista o notaio per tua situazione.
Il prezzo di vendita deve essere "giustificato" al fisco? Sì, deve essere congruo rispetto a quotazioni OMI. Sotto il 30% OMI il fisco può riqualificare e richiedere imposte.
La cedolare secca si "recupera" se vendo? No, le imposte pagate durante la locazione con cedolare secca non sono recuperabili.
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Nota: informazioni di carattere generale. Per il tuo caso specifico consulta un commercialista o il notaio.
Nota sulle cifre. I prezzi citati sono statistiche pubbliche (quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, aggiornate ogni semestre) e medie di mercato: sono indicativi e non costituiscono una perizia né una stima del tuo immobile. Il valore reale lo determina un sopralluogo — su Privatio, quello dell'agenzia convenzionata che scegli tu.