Le quotazioni OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate) sono la fonte ufficiale dei prezzi immobiliari in Italia. Consultarle è il primo passo per valutare casa a Milano, sia per vendere che per comprare. Ecco le quotazioni 2026 aggiornate, zona per zona, con cosa significano davvero i numeri.
Cosa sono le quotazioni OMI
L'Agenzia delle Entrate pubblica due volte l'anno una rilevazione statistica dei prezzi di mercato degli immobili, disaggregata per comune e microzona. Per ogni microzona e tipologia fornisce un range (valore minimo - valore massimo €/mq).
Non sono prezzi "ufficiali" imposti: sono la fotografia del mercato rilevata dai rogiti notarili.
Come vengono calcolate: aggregazione di tutti i rogiti registrati in quella microzona negli ultimi 6 mesi, pulizia statistica, pubblicazione.
Fonte ufficiale: Agenzia Entrate — servizio consultazione OMI.
Perché sono importanti
- Riferimento prezzo di mercato per vendere/comprare
- Base per algoritmi di prezzatura dei portali (Immobiliare, ecc.)
- Riferimento fiscale per alcuni calcoli di plusvalenza o contenziosi con l'Agenzia
- Benchmark per valutazioni bancarie (perizie mutuo)
Quotazioni OMI Milano — panoramica 2026
Milano nel 2° semestre 2025 (dati pubblicati gennaio 2026) è divisa in ~80 microzone. Prezzo medio cittadino: €5.430/mq (abitazione civile, stato conservativo normale).
Trend 2026 vs 2024: +2,1% media cittadina. Centro in leggera correzione (-0,8%), zone semi-centrali in rialzo (+3,5%), periferie stabili.
Quotazioni per macrozona 2026
Centro storico
Microzone: Duomo, Brera, Scala, Magenta, Santa Maria delle Grazie Range €/mq (abitazione civile):
- Ottimo stato: €9.500 – €13.500
- Normale: €8.500 – €11.000
- Da ristrutturare: €7.000 – €9.500
Zone prestigio / prima fascia
Microzone: Porta Venezia, Porta Romana, Porta Nuova, Monforte, Palestro, Cinque Giornate, Porta Vigentina Range €/mq:
- Ottimo stato: €7.500 – €10.500
- Normale: €6.500 – €8.500
- Da ristrutturare: €5.500 – €7.000
Zone semi-centrali dinamiche
Microzone: Isola, Garibaldi, Navigli, Porta Genova, Porta Ticinese, Città Studi, Piola Range €/mq:
- Ottimo stato: €6.000 – €8.500
- Normale: €5.200 – €7.000
- Da ristrutturare: €4.400 – €5.800
Quartieri residenziali consolidati
Microzone: Bicocca, Sesto Marelli (limite comune), Lambrate, Ripamonti, Bande Nere, Lotto, Gambara Range €/mq:
- Ottimo stato: €4.500 – €5.800
- Normale: €3.800 – €5.000
- Da ristrutturare: €3.200 – €4.200
Quartieri in trasformazione
Microzone: Maciachini, Forlanini, Barona, Bovisa, Corvetto, Ortomercato Range €/mq:
- Ottimo stato: €3.800 – €5.000
- Normale: €3.200 – €4.200
- Da ristrutturare: €2.700 – €3.500
Periferia
Microzone: Quarto Oggiaro, Dergano, Molino Dorino, Gratosoglio, Ponte Lambro, Baggio periferia Range €/mq:
- Ottimo stato: €3.000 – €4.000
- Normale: €2.500 – €3.300
- Da ristrutturare: €2.000 – €2.800
Come consultare le quotazioni OMI passo passo
- Vai su agenziaentrate.gov.it
- Servizi → Consultazione → "Consultazione delle quotazioni OMI"
- Seleziona:
- Semestre (ultimo pubblicato 2° 2025)
- Provincia: Milano
- Comune: Milano
- Zona OMI: individua la tua microzona (es. "B3" = Isola, "C2" = Navigli, ecc.)
- Tipologia: Abitazione di tipo civile / economica / signorile
- Ottieni tabella con valore minimo-massimo €/mq per stato conservativo
Tempo: 2-5 minuti. Costo: gratuito.
Come identificare la tua microzona
2 modi:
- Mappa OMI su geopoi.it o servizi mappa dell'Agenzia Entrate: inserisci indirizzo → ottieni codice microzona
- Indice microzone su agenziaentrate.gov.it (lista con denominazioni)
Come usare le quotazioni OMI per prezzare casa
Step 1 — Identifica la tua microzona e lo stato conservativo corretto:
- Ottimo: ristrutturato < 5 anni, finiture pregio, impianti a norma
- Normale: da tenuta regolare, alcune stanze rifatte
- Da ristrutturare: impianti vecchi, finiture originali, lavori necessari
Step 2 — Prendi il valore medio del range (es. zona normale €5.200-7.000 → centro: €6.100/mq)
Step 3 — Aggiusta per specificità:
- Piano alto con ascensore: +5-10%
- Terrazzo/balcone grande: +3-8%
- Piano terra con giardino: +0-5%
- Vista libera/parco: +3-8%
- Pertinenze (box, cantina): valore aggiuntivo (€25-50k per box)
- Esposizione sud: +3-5%
- Piano basso rialzato: -3-5%
Step 4 — Confronta con annunci attivi nella tua via (Immobiliare, Idealista) per calibrare.
Esempi pratici
Esempio 1: bilocale Isola 55mq normale stato
- Microzona Isola: range normale €5.500-7.000/mq → centro €6.250
- 55mq × €6.250 = €343.750 prezzo riferimento
- Aggiustamenti: piano 4 con ascensore +5% = €361.000
Esempio 2: trilocale Lambrate 85mq da ristrutturare
- Microzona Lambrate: range da ristrutturare €3.200-4.200/mq → centro €3.700
- 85mq × €3.700 = €314.500 prezzo riferimento
- Aggiustamenti: piano terra con giardino +3% = €324.000
Esempio 3: attico Porta Romana 110mq ottimo stato
- Microzona Porta Romana: range ottimo €7.500-10.500/mq → centro €9.000
- 110mq × €9.000 = €990.000
- Aggiustamenti: terrazzo panoramico +10% = €1.089.000
Limiti delle quotazioni OMI
- Range troppo ampi: differenza min-max anche del 30%
- Ritardo: dati arrivano con 6-12 mesi di ritardo rispetto al mercato reale
- Medie che nascondono outlier: case di pregio o ruderi distorcono medie
- Non considerano dettagli specifici: l'ultimo piano vista Duomo vale molto più del primo piano cortile interno, ma l'OMI dà lo stesso range
Per questo serve sempre incrociare con annunci attivi e, idealmente, con una perizia.
Privatio e le quotazioni OMI
Privatio non valuta né stima le case. Su Privatio la microzona ha un altro uso: quando inserisci gratis la casa, l'indirizzo la individua e ti mostra l'elenco completo delle agenzie convenzionate che vi operano, fra cui scegli tu. A vedere la casa e a valutarla è l'agenzia che scegli; le quotazioni OMI di questo articolo restano pubbliche e gratuite sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Inserisci gratis la tua casa →
Trend 2026 da tenere d'occhio
- Zone in crescita più rapida: Isola, Bovisa (Politecnico), Porta Romana fascia M4
- Zone in stallo: Centro storico ultra-premium (Duomo/Brera) per saturazione domanda
- Nuove quotazioni emergenti: aree Olimpiadi 2026 (San Siro, Santa Giulia, Rho)
- Zone con maggior compressione tempi vendita: Porta Nuova, Città Studi
Domande frequenti
Le quotazioni OMI sono vincolanti? No, sono statistiche. Il prezzo reale lo fanno domanda e offerta.
Perché due case nella stessa via hanno prezzi così diversi? Stato conservativo, piano, esposizione, finiture, spese condominiali fanno variare fino al 40%.
Posso usare l'OMI in una trattativa? Sì, è un riferimento forte. Se l'acquirente offre sotto il valore minimo OMI, hai una base oggettiva per difendere il prezzo.
L'OMI è uguale a perizia banca? No. La banca fa perizia propria (spesso prudenziale) ma tiene conto anche dell'OMI.
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Nota sulle cifre. I prezzi citati sono statistiche pubbliche (quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, aggiornate ogni semestre) e medie di mercato: sono indicativi e non costituiscono una perizia né una stima del tuo immobile. Il valore reale lo determina un sopralluogo — su Privatio, quello dell'agenzia convenzionata che scegli tu.